Konsumen Properti Masih Rentan, Pengawasan Pengembang Dinilai Belum Kuat Perlindungan terhadap konsumen properti di Indonesia kembali menjadi perhatian setelah pengaduan mengenai perumahan terus muncul dari tahap pemasaran, pembangunan, serah terima, hingga pengurusan dokumen kepemilikan. Masalah yang dilaporkan tidak hanya berkaitan dengan keterlambatan pembangunan, tetapi juga proyek yang berhenti, fasilitas yang tidak sesuai promosi, sertifikat yang belum diserahkan, serta persoalan pengembalian dana.
Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia dalam evaluasi pengaduan 2025 menempatkan sengketa perumahan sebagai salah satu persoalan serius. Keluhan dapat muncul bahkan sebelum pembangunan dimulai dan terus berlanjut setelah unit diserahkan. YLKI menilai keadaan tersebut menunjukkan pengawasan negara terhadap sektor perumahan masih belum cukup kuat, sementara konsumen sering menjadi pihak yang harus menanggung risiko terbesar.
Data Badan Perlindungan Konsumen Nasional juga memperlihatkan besarnya persoalan. Sepanjang 2025, BPKN menerima 851 pengaduan dari berbagai sektor dengan potensi kerugian sekitar Rp438,3 miliar. Nilai kerugian terbesar justru berasal dari sektor perumahan, sementara jumlah dana yang berhasil dipulihkan secara keseluruhan sekitar Rp23 miliar.
Rumah Bukan Barang yang Mudah Diganti
Persoalan perlindungan konsumen properti berbeda dari sengketa pembelian barang sehari hari. Rumah biasanya menjadi transaksi dengan nilai terbesar yang dilakukan seseorang sepanjang hidupnya.
Pembeli dapat menghabiskan tabungan bertahun tahun untuk uang muka, kemudian melanjutkan pembayaran melalui kredit pemilikan rumah selama belasan tahun. Ketika terjadi persoalan pada proyek, kerugiannya dapat memengaruhi kondisi keuangan keluarga dalam waktu panjang.
Dalam beberapa kasus, konsumen sudah membayar cicilan kepada bank sementara rumah belum selesai dibangun sesuai jadwal.
Ada pula pembeli apartemen yang telah menyerahkan uang dalam jumlah besar tetapi kemudian harus menunggu pembangunan lebih lama dari waktu yang dijanjikan.
Posisi tersebut membuat konsumen sulit berpindah ke produk lain seperti ketika membeli barang konsumsi biasa.
Pembatalan transaksi juga tidak selalu sederhana karena terdapat PPJB, perjanjian pembiayaan, biaya administrasi, pembayaran bertahap, serta berbagai dokumen lain yang harus diperiksa.
“Menurut penulis, perlindungan konsumen properti harus lebih ketat karena yang dipertaruhkan bukan sekadar harga sebuah barang, melainkan tabungan, tempat tinggal, dan kewajiban keuangan keluarga selama bertahun tahun.”
Perumahan Masih Masuk Kelompok Pengaduan Terbesar
BPKN pada Juli 2026 menyebut jasa keuangan, perumahan, serta perdagangan melalui sistem elektronik sebagai tiga sektor yang mendominasi pengaduan masyarakat.
Ketiga sektor tersebut secara bersama sama menyumbang sekitar 64 persen dari total 12.051 pengaduan yang dicatat dalam sistem BPKN sejak 2017 sampai Juli 2026.
Angka itu memperlihatkan bahwa persoalan perumahan bukan kejadian sesaat.
BPKN bahkan sejak beberapa tahun sebelumnya sudah mencatat tingginya pengaduan sektor ini. Dalam data 2017 sampai 2023, terdapat 3.241 pengaduan perumahan dari total 8.676 laporan yang diterima. Lebih dari 60 persen persoalan perumahan saat itu berkaitan dengan pembiayaan.
Karakter masalah kemudian terus berkembang.
Pembeli sekarang tidak hanya menghadapi persoalan kualitas bangunan. Hubungan antara pengembang, bank, perusahaan pembiayaan, notaris, pengelola apartemen, pemerintah daerah, serta pemilik tanah dapat membuat penyelesaian sengketa menjadi lebih panjang.
Aturan Sebenarnya Sudah Memberikan Hak kepada Konsumen
Indonesia mempunyai Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yang masih berlaku.
Aturan tersebut memberikan berbagai hak kepada konsumen, termasuk memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi barang atau jasa. Konsumen juga mempunyai hak menyampaikan keluhan, memperoleh penyelesaian sengketa, serta mendapatkan kompensasi apabila barang atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian.
Dalam transaksi properti, prinsip ini berarti informasi pemasaran seharusnya tidak dibuat hanya untuk menarik pembeli.
Spesifikasi rumah, luas tanah, fasilitas, jalan, sumber air, listrik, jadwal pembangunan, serta status kepemilikan tanah harus dapat dipertanggungjawabkan.
Brosur yang menjanjikan taman, jalan tertentu, pusat komersial, atau fasilitas lainnya juga tidak seharusnya diperlakukan sebagai materi promosi yang dapat diabaikan setelah pembelian terjadi.
Masalah perlindungan konsumen akhirnya bukan hanya soal ada atau tidaknya undang undang.
Persoalan terbesar berada pada pengawasan, kepatuhan pengembang, kekuatan posisi pembeli dalam perjanjian, serta kecepatan penyelesaian ketika terjadi sengketa.
PPJB Tidak Boleh Dibuat Sembarangan
Aturan mengenai pemasaran dan PPJB telah diperjelas melalui Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021.
PP tersebut mengatur bahwa PPJB dapat dilakukan setelah pengembang memenuhi sejumlah kepastian. Di antaranya adalah status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, Persetujuan Bangunan Gedung, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen.
Ketentuan keterbangunan 20 persen mempunyai arti penting.
Pembeli seharusnya tidak hanya menerima gambar komputer dan janji bahwa proyek akan dibangun suatu saat.
Untuk rumah tunggal atau rumah deret, keterbangunan sedikitnya 20 persen dihitung dari jumlah unit rumah yang direncanakan disertai ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas tertentu. Untuk rumah susun, angka tersebut berkaitan dengan volume konstruksi bangunan yang sedang dipasarkan.
Aturan ini bertujuan memberikan lapisan perlindungan sebelum konsumen memasuki perjanjian yang mengikat.
Pengembang Harus Memiliki Kepastian Tanah
Persoalan tanah menjadi salah satu risiko terbesar dalam pembelian properti.
PP Nomor 12 Tahun 2021 mensyaratkan pengembang yang melakukan pemasaran memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah, perizinan pembangunan, serta jaminan pembangunan dari lembaga penjamin.
Kepastian hak atas tanah dapat dibuktikan dengan sertifikat atas nama pengembang atau pemilik tanah yang bekerja sama dengan pengembang.
Apabila tanah masih menggunakan nama pihak lain karena terdapat kerja sama, statusnya harus dijelaskan kepada calon pembeli.
Pengembang juga wajib mempunyai Persetujuan Bangunan Gedung sebagai bukti perizinan pembangunan.
Jaminan pembangunan dapat berupa dukungan dari bank maupun lembaga bukan bank sesuai ketentuan.
Informasi seperti ini seharusnya diperiksa konsumen sebelum menyerahkan pembayaran dalam jumlah besar.
Promosi Harus Benar dan Jelas
PP Nomor 12 Tahun 2021 juga memberikan perhatian pada tahap pemasaran.
Informasi pemasaran harus benar, jelas, dan memberikan kepastian mengenai rencana pembangunan serta kondisi fisik yang tersedia.
Ketentuan tersebut sangat relevan karena keputusan membeli properti sering dibuat jauh sebelum rumah atau apartemen selesai.
Konsumen melihat maket, gambar, brosur, video, serta presentasi tenaga pemasaran. Pengalaman membeli properti akhirnya sangat bergantung pada informasi yang diberikan oleh pengembang.
Apabila informasi tersebut tidak lengkap, pembeli dapat mengambil keputusan berdasarkan gambaran yang berbeda dari produk akhir.
Masalah dapat muncul ketika ukuran berubah, fasilitas tidak dibangun, jadwal bergeser, atau status tanah ternyata tidak seperti yang dipahami konsumen.
Lemahnya Pengawasan Terlihat dari Proyek Bermasalah
YLKI dalam catatan pengaduan 2025 menyoroti keterlambatan serah terima, ketidakjelasan dokumen kepemilikan, serta proyek yang berhenti sebagai persoalan yang terus muncul.
Keadaan tersebut memperlihatkan kelemahan yang tidak selalu berada pada aturan tertulis.
Pengawasan terhadap kepatuhan pengembang menjadi bagian penting.
PP Nomor 12 Tahun 2021 menyebut pengawasan persyaratan pemasaran dilakukan oleh perangkat daerah yang membidangi perumahan dan kawasan permukiman.
Artinya, pemerintah daerah mempunyai posisi penting sebelum masalah berkembang menjadi sengketa besar.
Pemeriksaan seharusnya tidak baru dilakukan ketika ratusan konsumen sudah membayar dan pembangunan berhenti.
Status lahan, izin, jaminan pembangunan, serta informasi yang digunakan dalam pemasaran dapat diperiksa sejak awal.
Kasus LRT City Menunjukkan Masalah Belum Berakhir
Salah satu perkara yang memperoleh perhatian pemerintah pada 2026 berkaitan dengan Apartemen LRT City.
Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman pada Juli 2026 melakukan mediasi antara PT Adhi Commuter Properti Tbk dengan perwakilan konsumen setelah menerima 17 laporan resmi melalui kanal BENAR PKP.
Pengaduan tersebut berkaitan dengan keterlambatan penyelesaian proyek. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait kemudian meminta proses mediasi dipercepat untuk memberikan kepastian kepada konsumen.
Kasus tersebut memperlihatkan pentingnya mekanisme yang memungkinkan pemerintah masuk sebelum sengketa semakin panjang.
Namun, mediasi juga menunjukkan perlindungan konsumen properti membutuhkan koordinasi banyak pihak.
Kementerian dapat memfasilitasi penyelesaian, tetapi kewajiban kontraktual tetap harus diselesaikan antara konsumen dan perusahaan berdasarkan aturan serta dokumen transaksi.
Kementerian PKP Membuka Kanal BENAR PKP
Pemerintah kini mempunyai kanal khusus pengaduan konsumen perumahan bernama BENAR PKP.
Kanal tersebut dikembangkan oleh Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagai pusat pengaduan sektor perumahan.
Layanan dapat menerima laporan konsumen kemudian meneruskannya kepada tim yang melibatkan beberapa unsur untuk melakukan fasilitasi, mediasi, serta verifikasi dengan pihak terkait.
Keberadaan kanal khusus dapat membantu konsumen yang sebelumnya kebingungan menentukan lembaga yang harus dihubungi.
Sengketa properti memang dapat melibatkan beberapa jalur sekaligus.
Persoalan perlindungan konsumen dapat dibawa ke lembaga perlindungan konsumen. Masalah pertanahan dapat berhubungan dengan instansi pertanahan. Persoalan perizinan berada pada pemerintah daerah. Sengketa perjanjian dapat berlanjut ke pengadilan.
Tanpa pintu pengaduan yang jelas, konsumen dapat berpindah dari satu instansi ke instansi lain tanpa memperoleh penyelesaian.
BPSK Tidak Selalu Menjadi Jawaban Tunggal
Undang Undang Perlindungan Konsumen menyediakan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen atau BPSK sebagai salah satu mekanisme penyelesaian di luar pengadilan.
Namun, perlindungan konsumen di Indonesia masih menghadapi persoalan kelembagaan.
Pada 2026, Mahkamah Konstitusi bahkan memeriksa perkara mengenai keterbatasan jangkauan UU Perlindungan Konsumen dalam menghadapi transaksi lintas negara. Dalam persidangan tersebut, BPKN menjelaskan adanya keterbatasan yurisdiksi yang dapat membuat mekanisme perlindungan sulit digunakan dalam jenis sengketa tertentu.
Perkara itu memang berasal dari transaksi digital, bukan sengketa rumah.
Namun, pembahasannya memperlihatkan persoalan lebih luas mengenai kemampuan sistem perlindungan konsumen mengejar perkembangan hubungan usaha.
YLKI juga menilai penguatan regulasi dan kelembagaan belum berjalan cukup cepat. Revisi UU Perlindungan Konsumen masih menjadi pekerjaan yang terus didorong.
Pemulihan Kerugian Masih Jauh dari Nilai Pengaduan
Salah satu angka yang paling penting dalam catatan BPKN 2025 adalah perbedaan antara potensi kerugian dan pemulihan.
Potensi kerugian dari seluruh pengaduan mencapai sekitar Rp438,3 miliar, sedangkan nilai yang berhasil dipulihkan sekitar Rp23 miliar.
BPKN menjelaskan rendahnya pemulihan berkaitan dengan karakter perkara yang sering bersifat luas dan memerlukan keterlibatan banyak pihak.
Pada sektor properti, proses semacam ini dapat menjadi lebih rumit.
Perusahaan mungkin mengalami masalah arus kas. Proyek dapat mempunyai kewajiban kepada bank. Tanah dapat dijaminkan. Pembangunan melibatkan kontraktor. Sementara jumlah konsumen dapat mencapai ratusan bahkan ribuan orang.
Saat pengembang mengalami masalah berat, pengembalian uang kepada konsumen bukan pekerjaan sederhana.
Hal tersebut menjadi alasan perlindungan harus bekerja sejak tahap awal, bukan hanya setelah proyek berhenti.
Konsumen Sering Berhadapan dengan Perjanjian yang Sudah Disiapkan
Posisi tawar juga menjadi persoalan.
Sebagian besar pembeli tidak menyusun isi PPJB bersama pengembang dari awal. Dokumen sudah dibuat dalam format tertentu kemudian diberikan untuk dipelajari dan ditandatangani.
Konsumen dapat menemukan klausul mengenai keterlambatan, pembatalan, biaya, perubahan pembangunan, serta ketentuan lain dalam dokumen yang panjang.
Tidak semua pembeli mempunyai pengetahuan hukum untuk memahami seluruh akibat dari setiap pasal.
Dalam keadaan seperti itu, kewajiban memberi informasi menjadi sangat penting.
Calon pembeli seharusnya memperoleh waktu cukup untuk mempelajari dokumen dan meminta penjelasan terhadap bagian yang tidak dipahami.
PP Nomor 12 Tahun 2021 bahkan memasukkan penjelasan mengenai materi PPJB sebagai salah satu bagian yang harus dipenuhi sebelum perjanjian dibuat.
Sertifikat Menjadi Persoalan Setelah Rumah Dihuni
Sengketa tidak berhenti setelah kunci rumah diberikan.
Dokumen kepemilikan menjadi persoalan lain yang sering membutuhkan waktu panjang.
Pembeli dapat sudah tinggal di rumah atau apartemen tetapi belum memperoleh dokumen yang diperlukan untuk memberikan kepastian kepemilikan.
YLKI memasukkan ketidakjelasan dokumen kepemilikan sebagai salah satu persoalan dalam pengaduan perumahan.
Kondisi tersebut dapat menyulitkan pemilik ketika ingin menjual, menjaminkan, atau melakukan berbagai tindakan hukum terhadap propertinya.
Pembeli karena itu perlu menanyakan sejak awal bentuk sertifikat yang akan diperoleh, status tanah, tahapan pemecahan sertifikat, serta perkiraan waktu penyerahan.
Janji lisan dari tenaga pemasaran sebaiknya tidak menjadi satu satunya dasar.
Informasi penting perlu tercatat dalam dokumen transaksi.
Fasilitas yang Dijanjikan Juga Harus Diperiksa
Pembeli sering memilih perumahan bukan hanya karena rumahnya.
Jalan lingkungan, taman, tempat ibadah, drainase, listrik, air, area bermain, keamanan, serta fasilitas lain ikut menentukan keputusan.
PP Nomor 12 Tahun 2021 mengharuskan kepastian mengenai prasarana, sarana, serta utilitas umum sebelum PPJB dilakukan.
Untuk perumahan, ketersediaan tersebut dapat dibuktikan antara lain melalui pembangunan jalan dan saluran pembuangan air hujan, penentuan lokasi sarana, serta pernyataan mengenai sumber listrik dan air.
Calon pembeli sebaiknya tidak hanya melihat rumah contoh.
Kondisi akses menuju proyek, saluran air, elevasi tanah, fasilitas lingkungan, serta perkembangan pembangunan seluruh kawasan perlu diperhatikan.
Rumah contoh dapat selesai dengan sangat baik sementara bagian kawasan lainnya masih berada pada tahap awal.
Harga Murah Tidak Boleh Mengurangi Pemeriksaan Legalitas
Promosi dengan harga menarik sering membuat pembeli merasa harus mengambil keputusan cepat.
Tenaga pemasaran dapat memberikan informasi bahwa unit hampir habis atau harga akan segera naik.
Keputusan membeli rumah seharusnya tidak dibuat hanya karena tekanan waktu.
Calon konsumen dapat meminta bukti mengenai status tanah, perizinan, rencana pembangunan, identitas perusahaan, serta jadwal penyelesaian.
Pengembang yang melakukan pemasaran memang diwajibkan memiliki kepastian peruntukan ruang, hak atas tanah, status penguasaan rumah, perizinan pembangunan, serta jaminan pembangunan.
Konsumen juga dapat mencari riwayat proyek pengembang sebelumnya.
Pengalaman menyelesaikan proyek, penyerahan sertifikat, serta penanganan keluhan dapat menjadi informasi tambahan sebelum pembayaran dilakukan.
“Menurut penulis, konsumen tidak seharusnya dipaksa menjadi penyelidik hukum untuk sekadar membeli rumah. Pemeriksaan legalitas memang penting, tetapi negara dan pengembang tetap mempunyai kewajiban memastikan produk yang ditawarkan sejak awal sudah memenuhi aturan.”
Perlindungan yang Kuat Juga Menguntungkan Pengembang
Penguatan perlindungan konsumen sering dianggap menambah beban perusahaan.
Pandangan tersebut tidak selalu tepat.
Pasar properti sangat bergantung pada kepercayaan. Konsumen menyerahkan uang ketika produk belum selalu selesai dibangun.
Tanpa kepercayaan, model penjualan seperti itu akan sulit berjalan.
Pengembang dengan rekam jejak baik justru memperoleh keuntungan ketika aturan ditegakkan secara konsisten karena perusahaan yang tidak memenuhi syarat tidak mudah menawarkan proyek hanya dengan promosi agresif.
Pengawasan yang baik juga membantu menciptakan persaingan yang lebih sehat.
Perusahaan yang mengeluarkan biaya untuk memenuhi izin, membangun fasilitas, menjaga kualitas, serta menyelesaikan dokumen tidak harus bersaing dengan pelaku usaha yang mengabaikan kewajiban tersebut.
Pengaduan Perlu Ditangani Sebelum Menjadi Kasus Massal
Kanal BENAR PKP menjadi salah satu upaya pemerintah membangun pusat data pengaduan perumahan. Laporan yang masuk dapat digunakan untuk melihat pola masalah pada sebuah proyek atau perusahaan.
Sistem seperti ini akan lebih efektif apabila pengaduan tidak hanya dihitung setelah jumlahnya besar.
Beberapa laporan mengenai proyek yang sama dapat menjadi tanda perlunya pemeriksaan lebih awal.
Pemerintah daerah juga mempunyai peran karena PP Nomor 12 Tahun 2021 memberikan fungsi pengawasan pemasaran kepada perangkat daerah yang menangani perumahan dan kawasan permukiman.
Koordinasi antara pemerintah pusat, pemerintah daerah, BPKN, BPSK, serta lembaga konsumen diperlukan agar pengaduan tidak berhenti sebagai angka tahunan.
Data pengaduan dapat digunakan untuk menentukan pengembang atau proyek yang perlu diverifikasi, jenis pelanggaran yang sering berulang, serta aturan yang masih mempunyai ruang untuk disalahgunakan.
Konsumen Perlu Menyimpan Seluruh Bukti Sejak Awal
Brosur, percakapan dengan tenaga pemasaran, bukti transfer, kuitansi, surat pemesanan, PPJB, gambar denah, jadwal pembangunan, dan korespondensi mengenai keterlambatan sebaiknya disimpan.
Dokumen tersebut dapat menjadi penting ketika terjadi perbedaan antara apa yang dipromosikan dan apa yang diterima.
Konsumen juga perlu meminta setiap perubahan penting diberikan secara tertulis.
Apabila jadwal serah terima berubah, mintalah informasi resmi. Bila spesifikasi berubah, simpan penjelasannya. Jika terdapat janji pengembalian dana, mintalah dokumen yang mencantumkan nominal serta waktu pembayaran.
Langkah tersebut tidak menjamin sengketa tidak terjadi, tetapi dapat memperkuat posisi konsumen ketika membutuhkan mediasi atau proses hukum.
Dengan nilai transaksi properti yang dapat mencapai ratusan juta hingga miliaran rupiah, dokumentasi sejak tahap pemasaran menjadi bagian penting dalam menjaga hak pembeli selama pembangunan, serah terima, sampai dokumen kepemilikan benar benar diterima.
Comment